02 nov 2017

Jordforpagtning - hvad er værd at huske?

Hvis du forpagter eller bortforpagter jord, er der en række forhold, der bør være styr på, så du er sikret bedst muligt i tilfælde af, at der opstår udfordringer undervejs i forpagtningsperioden og efter forpagtningsaftalens ophør. I denne artikel finder du svar på, hvilke forhold der juridisk set er særligt vigtige at holde sig for øje, når du indgår forpagtningsaftaler. Derudover ses der nærmere på, hvordan du – særligt som bortforpagter – kan forsøge at begrænse dit potentielle tab i tilfælde af medkontrahentens betalingsvanskeligheder, herunder konkurs.

Forpagtning eller bortforpagtning af landbrugsjord bliver mere og mere almindeligt. I takt med denne udvikling bliver det blot mere relevant og nødvendigt at have styr på sine forpagtningsforhold. Derfor er første anbefaling, at du udarbejder en egentlig forpagtningskontrakt, således at forpagtningsaftalens vilkår også er til at huske flere år efter, forpagtningsaftalen blev indgået. Dette kan også hjælpe dig, hvis jorden/ejendommen pludselig skal sælges, så ingen parter i forbindelse med handlen får skuffede forventninger.

Forpagtningsaftalens væsentligste vilkår

I forbindelse med indgåelse af aftale om forpagtning af landbrugsjord bør der i hvert fald tages stilling til følgende:

  • Forpagtningens omfang, dvs. er der enighed om hvilket areal, der forpagtes.
  • Forpagtningsafgiften, dvs. hvor meget skal forpagter betale for at leje jorden.
  • Hvornår skal forpagtningsafgiften betales, og hvad sker der, hvis der ikke bliver betalt til tiden (afgørende for bortforpagter, se nedenfor).
  • Hvordan må jorden dyrkes eller anvendes.
  • Omfatter forpagtningen også eventuelle betalingsrettigheder.
  • Hvor lang tid gælder forpagtningen, og skal forpagtningsaftalen kunne opsiges.
  • Ved længerevarende forpagtningsforhold bør der tages stilling til, om forpagtningsafgiften skal kunne reguleres f.eks. til markedsniveau.

Særlige udfordringer ved forpagters betalingsvanskeligheder, herunder konkurs

De mange konkurser i landbruget – som heldigvis er aftagende – giver store udfordringer, når forpagteren (eller ejeren) går konkurs eller i øvrigt har betalingsvanskeligheder. I praksis lider bortforpagtere ofte et større økonomisk tab ved forpagteres konkurs end omvendt.

Ikke nok med at bortforpagteren risikerer at lide et større økonomisk tab, fordi forpagtningsafgiften ikke bliver betalt, så risikerer bortforpagteren også at lide et tab ved, at jorden i en kortere eller længere periode ikke bliver plejet, tilsået osv. Dette gælder særligt i de tilfælde, hvor forpagter går konkurs i foråret.

Derfor bør du (særligt) som bortforpagter sikre, at forpagtningsaftalens vilkår er udformet således, at det potentielle tab i tilfælde af forpagterens senere betalingsvanskeligheder eller konkurs begrænses mest muligt.

Dette kan f.eks. gøres ved at dele forpagtningsafgiften op i fire (eller flere) rater årligt i stedet for to, som er det mest sædvanlige. Ved at dele forpagtningsafgiften op i flere rater, har du som bortforpagter færre penge ”ude at hænge” ad gangen, og samtidig har du bedre mulighed for at blive bekendt med forpagterens betalingsvanskeligheder på et tidligt tidspunkt i kraft af manglende betaling af forpagtningsafgiften. Dermed kan du handle aktivt ud fra denne viden.

I forlængelse heraf kan det være gavnligt, at aftale under hvilke omstændigheder betalingsmisligholdelse medfører, at du som bortforpagter kan ophæve forpagtningsaftalen. Dette sikrer, at du med vished kan komme ud af forpagtningsaftalen forholdsvist hurtigt efter forpagtningsafgiftens forfaldsdato, og dermed selv overtage plejen af jorden eller bortforpagte jorden til en ny forpagter. På den måde vil det potentielle økonomiske tab kunne begrænses mest muligt. Konkurs er dog ikke i sig selv misligholdelse og kan ikke uden videre medføre ret til at ophæve aftalen, jf. nærmere straks nedenfor.

Hvad bør du gøre i tilfælde af konkurs?

Såfremt din medkontrahent, hvad enten det er forpagter eller bortforpagter, går konkurs, skal du hurtigst muligt kontakte kurator med henblik på at få afklaret, om konkursboet vil indtræde i forpagtningsaftalen med den virkning, at konkursboet bliver forpligtet af aftalens vilkår (også her kommer ovennævnte skriftlige forpagtningsaftale til sin ret, idet der så ikke er tvivl om, hvad det er for et aftalegrundlag, som kurator indtræder i). For bortforpagter er dette særligt vigtigt, idet konkursboet kun bliver forpligtet til at betale forpagtningsafgift, såfremt boet indtræder i aftalen. Kurator skal som udgangspunkt svare på en sådan henvendelse indenfor en uge.

Såfremt konkursboet ikke indtræder i forpagtningsaftalen, er du berettiget til at hæve forpagtningsaftalen. Dette er oftest relevant for bortforpagtere, idet bortforpagter i tilfælde af aftalens ophævelse har mulighed for at bortforpagte jorden til en ny forpagter med det samme.

Det er ikke muligt at komme ind på alle ”spidsfindigheder”, der kan opstå for hhv. forpagter og bortforpagter i tilfælde af konkurs, men pointen er, at det a) er vigtigt at reagere hurtigt og b) at træffe den rigtige beslutning. Navnlig sidstnævnte er ikke altid let, hvorfor det anbefales at søge råd hos sin betroede rådgiver, når/hvis situationen måtte opstå.

Har du spørgsmål eller kommentarer til ovenstående, er du altid velkommen til at kontakte HjulmandKaptain Landbrug.

Tak for din henvendelse

Vi har sendt dig en kvittering via mail og kontakter dig hurtigst muligt.

Har du brug for rådgivning vedrørende jordforpagtning?

Vores advokater står klar til at hjælpe

Vil du vide mere, eller har du brug for hjælp, så udfyld felterne. Så kontakter vi dig hurtigst muligt.