Ejendomshandler efter +/- 15 %-reglen kan blive berørt at nyt styresignal

Hvis styresignalet, der netop er sendt i høring, bliver vedtaget, skal der i fremtiden udvises særlig påpasselighed med at overdrage en ejendom til ejendomsværdien på +/- 15 %.

Bliver styresignalet vedtaget i sin nuværende form, giver det Skattestyrelsen en række ”holdepunkter”, som Skattestyrelsen kan bruge til at tilsidesætte anvendelsen af +/- 15 % på grund af ”særlige omstændigheder”. De vil således kunne indsætte handelsværdien i stedet for.

Hvad dækker begrebet ”særlige omstændigheder”?

På nuværende tidspunkt ligger der en række sager og venter ved domstolene om begrebet ”særlige omstændigheder”.

Baggrunden for, at dette begreb er relevant, er, at Skattestyrelsen, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”, kan tilsidesætte anvendelsen af +/- 15 %-reglen. Netop derfor er det interessant at definere, hvad der er en ”særlig omstændighed”.

Med styresignalet forsøger Skattestyrelsen at komme domstolene i forkøbet og definere, hvad der er ”særlige omstændigheder”. Til brug herfor fastsættes der i styresignalet en række holdepunkter for, at der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Der skal blot foreligge ét holdepunkt, og så vil Skattestyrelsen kunne tilsidesætte ejendomsvurderingen som udtryk for handelsværdien.

Herudover skal der foretages en række konkrete vurderinger, både af holdepunkterne, men også af den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet og overdragelsen.

I hvilke sammenhænge kan det nye styresignal få betydning?

Nogle af de holdepunkter, der kan blive særlig relevante i fremtiden, er nedenstående.
Bemærk: Listen ikke er udtømmende.

Faktisk handel af samme ejendom
Hvis en ejendom handles eller er handlet i nær tidsmæssig sammenhæng med en overdragelse, kan det være et holdepunkt for at tilsidesætte ejendomsvurderingen +/- 15 %.

Salgsforhandlinger
Hvis der forud for overdragelsen har været forhandlinger om salg af ejendommen til en anden værdi end ejendomsvurderingen +/- 15 %, kan det være et holdepunkt for at tilsidesætte værdien.

Belåning
Belåning kan udgøre et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/- 15% ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi. Optages der således lån før eller efter overdragelsen baseret på en anden værdi end ejendomsværdien +/- 15 %, kan dette være et holdepunkt for at tilsidesætte ejendomsvurderingen som udtryk for handelsværdien.

Arveafkald og arveforskud
Der kan i forbindelse med arveafkald og arveforskud opstå situationer, hvor der er holdepunkter, der medfører, at ejendomsvurderingen +/- 15 % ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi. Dette beror på de konkrete situationer.

Væsentlige renoveringer
Hvis en ejendom renoveres og/eller moderniseres væsentligt inden en overdragelse, kan det udgøre et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/- 15 % ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Den generelle prisudvikling
Den almindelige prisudvikling kan være et holdepunkt, men kan i henhold til styresignalet ikke stå alene, men kan indgå i en samlet vurdering.

Der er som skrevet ikke tale om en udtømmende liste, ligesom vurderingen af holdepunkterne betinger en konkret stillingtagen til situationen.

Det er dog vigtigt at bemærke, at styresignalet medfører, at  sælger, køber og rådgiver skal have et ekstra konkret fokus på selve ejendommen, området ejendommen ligger i og øvrige forhold før og efter en overdragelse af ejendommen, før køber og sælger kan være sikre på, at overdragelsen kan gennemføres i henhold til ejendomsværdien +/- 15 %.

Derfor er den generelle anbefaling, at der for fremtiden søges konkret rådgivning, hvis man vil overdrage en ejendom til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, så alle faldgruber kan blive tjekket efter og sikre, at overdragelsen kan gennemføres til denne værdi.

Har du spørgsmål eller brug for rådgivning?

Vi står som altid klar til at hjælpe med overdragelse af fast ejendom – også til +/- 15 %, hvis det kan lade sig gøre i henhold til de nye retningslinjer, hvis styresignalet bliver vedtaget.