Hvornår er der pligt til at betale ejendomsværdiskat?

De fleste, der ejer en ejendom og bor i den, ved, at de betaler ejendomsværdiskat. Det sker på baggrund af en offentlig fastsat værdi, hvor der hos skattemyndighederne pt. arbejdes på et nyt og forbedret system, der skal understøtte den seneste ændring af ejedomsvurderingsloven, efter der over flere år har været udtalt kraftig kritik af de offentlige ejendomsvurderinger.

Men hvornår er det egentlig, at der skal betales ejendomsværdiskat af den vurdering, som vurderingsstyrelsen skal fastsætte?

Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, at der skal betales ejendomsværdiskat for boliger, som ejeren selv beboer. Det betyder dermed også, at ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt, ikke er omfattet af ejendomsværdiskattelovens anvendelsesområde.

Særligt to situationer er interessante i den sammenhæng.

Den ene vedrører forældrekøbslejligheder og den anden er en ny afgørelse for Landsskatteretten om vurderingen af, hvornår en ejendom kan tjene som bolig for ejeren og derved udløser pligt til at betale ejendomsværdiskat.

Den sidste situation har medført en praksisændring fra Landsskatteretten, som mange ejere af ejendomme, der er meldt klar, men endnu ikke har køkken, toilet og andre væsentlige installationer indlagt, vil kunne støtte ret på.

Forældrekøbslejligheder

At ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt, ikke er omfattet af ejendomsværdiskatteloven, hvorved der ikke skal betales ejendomsværdiskat, har stor betydning for visse forældrekøbslejligheder.

I mange tilfælde er disse udlejet på helt almindelige lejevilkår, og selve udlejningen er lagt ind i virksomhedsskatteordningen, en særlig erhvervsbeskatningsordning der betinger, at der er tale om en virksomhed.

At der er tale om en virksomhed med udlejning betyder ydermere, at udlejningen er erhvervsmæssig, hvorfor der IKKE skal betales ejendomsværdiskat af den ejendom, der udlejes til børnene som led i et forældrekøb.

Det er således vigtigt for de forældre, der har købt en ejerlejlighed eller anden boligejendom, og efterfølgende har udlejet den til sine børn at sikre, at der ikke betales ejendomsværdiskat af ejendommen, hvis der konkret er tale om en erhvervsmæssig udlejning.

I den sammenhæng må det anses for en betingelse, at der er tale om en lejekontrakt på almindelige markedsvilkår, hvorved udlejer (forældrene) er afskåret adgangen til at råde over boligen. Det må også forventes, at udlejningen sker til en markedskonform pris, idet erhvervsmæssig udlejning vil betinge, at udlejningen sker på erhvervsmæssige vilkår, herunder betaling af en markedskonform leje.

Praksisændring om pligten til at betale ejendomsværdiskat

For at opkræve ejendomsværdiskat skal ejendommen kunne tjene til beboelse for ejeren.

I en ny afgørelse fra Landsskatteretten var dette spørgsmål til prøvelse. Sagen angik en ejendom, der er beskrevet således, at der var tale om køb af ti nabolejligheder, der skulle lægges sammen til én lejlighed. Det krævede en stor renovering, og denne skulle sælgeren stå for.

Som en følge af forskellige omstændigheder, blev der ikke indsat køkken og toilet i lejligheden.

Skattestyrelsen fastsatte alligevel ejendomsværdi for ejendommen og opkrævede ejendomsværdiskat hos skatteyderen.

Skattestyrelsen gjorde gældende, at;

”Det kan oplyses at der i praksis skal betales ejendomsværdiskat jf. ejendomsværdiskattelovens § 1, jf. § 4, uanset om ejeren har gjort brug af sin beboelsesret eller ej, da det afgørende er, at ejendommen har været til rådighed for ejeren.

Som eksempel på ubeboelige ejendomme fremgår det af praksis, for det første nævnes ejendomme, hvor samtlige installationer og ruder har været ødelagte, og forsyningen af elektricitet, gas og vand har været afbrudt, og for det andet ejendomme, der har vært genstand for gennemgribende reparationer som følger af vandskade, og årsagen hertil ikke har kunnet tilskrives klagerens forhold.

Ved indflytning er det således ikke et krav, at alle installationer m.v. skal være afsluttede, før ejendommen kan bruges som bolig. Tværtimod kan en ejendom betragtes som beboelig, selv om en enkelt installation eller tilslutning mangler. Overnatning i ejendommen har ikke selvstændig betydning, men en overnatning i et næsten færdigt hus peger i retning af, at ejendommen er taget i brug og dermed kan anvendes som bolig - jf. Juridisk vejledning C.H.3.5.”

Det fremgår således klart, at Skattestyrelsen ikke var af den opfattelse, at ejendommen nødvendigvis skulle kunne tjene som beboelse for ejeren, når blot ejeren havde rådighed over ejendommen.

Landsskatteretten er imidlertid af en anden opfattelse. Landsskatteretten fastslår som begrundelse for afgørelsen i skatteyderens favør at;

”Pligten til at betale ejendomsværdiskat er knyttet til, at ejendommen kan tjene til beboelse for ejeren. En ejerlejlighed, der mangler køkken og toilet, kan ikke tjene til beboelse for ejeren, men må anses for ubeboelig.”

Skattestyrelsen tilkendegiver klart i afgørelsen, at det er fast praksis, at ejendomsværdiskatten og pligten til at betale denne allerede indtræder ved rådighed, også selvom de nødvendige installationer, for at ejendommen er beboelig, som køkken og toilet, ikke er installeret.

Det fastslår Landsskatteretten nu, at det ikke er sådan reglerne skal fortolkes. Derfor er der tale om en praksisændring, hvorfor ejere af ejendomme, der konkret har været ubeboelige, men hvor der er blevet betalt ejendomsværdiskat som følge af rådigheden, kan bede om at få deres sager genoptaget ekstraordinært – helt op til 10 år tilbage i tid.

Har du spørgsmål til din ejendomsværdiskat ved forældreudlejning eller ved ejendomme, der mangler centrale installationer for at være beboelige, så kontakt os endelig for en snak herom.